Blog

Verkoop vakantiewoning met btw, overdrachtsbelasting of allebei?

Per 1 januari 2021 gaat het overdrachtsbelasting tarief omhoog voor leveringen van een vakantiewoning, het tarief gaat van 2% naar 8%. Veel geïnteresseerden in vakantiewoningen proberen daarom dit kalenderjaar nog een vakantiewoning aan te schaffen. Maar de verkoop en koop van een vakantiewoning kan ook btw-gevolgen hebben. In dit blog zetten we de diverse mogelijkheden en gevolgen voor u op een rij.

Verkoop vakantiewoning

Stel u heeft enkele jaren geleden een vakantiewoning gekocht. Toentertijd heeft u alle btw in aftrek gebracht omdat u deze woning met btw ging verhuren. Nu de vraag naar vakantiewoningen stijgt, ziet u de kans om voor een goede prijs de vakantiewoning te verkopen.

Verkoop vakantiewoning zonder btw

Als u een vakantiewoning verkoopt zonder afspraken te maken met uw koper, dan zal over de verkoop geen btw gerekend worden. In de meeste gevallen is de verkoop van een vakantiewoning namelijk vrijgesteld van de omzetbelasting. Dit kan gevolgen voor u hebben. Indien u na bijvoorbeeld vier jaar de vakantiewoning zonder btw verkoopt, moet u een gedeelte van u in aftrek gebrachte btw terugbetalen.

Vakantiewoningen hebben namelijk een herzieningsperiode van tien jaar. Kort gezegd houdt dit in dat het gebruik van de vakantiewoning in het jaar van aankoop of ingebruikname en de negen daaropvolgende jaren gevolgd moet worden. Wijzigt het gebruik van btw-belast gebruik naar vrijgesteld gebruik? Dan moet de btw terugbetaald worden. Dit geldt ook bij de verkoop. Bij de aankoop was alle btw in aftrek gebracht, na vier jaar btw-belast gebruik wordt het pand vrijgesteld verkocht. Dit houdt in dat u een gedeelte van de in aftrek gebrachte btw van de aankoop weer terug moet betalen!

Verkoop vakantiewoning met btw

Herziening van de in aftrek gebrachte btw kan voorkomen worden indien de levering met btw plaatsvindt. In dit geval kan de verkoop plaatsvinden met btw indien de koper en de verkoper hier samen voor kiezen en voldoen aan de volgende voorwaarden:

  • de koper gaat de vakantiewoning gebruiken voor > 90% btw belaste prestaties;
  • de keuze is vastgelegd in de leveringsakte of een verzoek is ingediend bij de Belastingdienst.

In deze situatie wordt btw gerekend over de verkoopprijs. Deze btw verlegt u als verkoper naar de koper. U hoeft de in aftrek gebrachte btw niet te herzien.

De koper kan de verlegde btw in aftrek brengen als hij van plan is om de vakantiewoning 100% te gaan verhuren. Voor de koper gaat een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar lopen. Een nadeel van een geopteerde btw-belaste levering is dat de koper alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd is!

Overdragen van een onderneming

Nog een mogelijkheid is om de vakantiewoning met lopende verhuurboekingen te verkopen. In dit geval kan sprake zijn van de overgang van een onderneming (art. 37d OB). Indien sprake is van een overgang van een onderneming of ‘algemeenheid van goederen’, dan is er geen omzetbelasting verschuldigd. In de Nederlandse omzetbelasting is hier namelijk een faciliteit voor. Bij een verkoop van een vakantiewoning waarbij feitelijk sprake is van de overdracht van een onderneming dan speelt herziening geen rol. In deze situatie wordt geacht dat de koper de plaats inneemt van de verkoper.

Voor de koper heeft dit wel zijn nadelen. Alle rechten en plichten met betrekking tot de berekening van de btw gaan over op de koper, daarnaast gaat de koper door met de herzieningstermijn van de koper. De verplichtingen die uiteindelijk voort kunnen vloeien uit deze herzieningstermijn zijn voor rekening van de koper!

Verkoop vakantiewoning met btw van rechtswege

Het kan ook zo zijn dat u een vakantiewoning verkoopt die nog niet langer dan 2 jaar in gebruik genomen is. In dit geval is de btw van rechtswege verschuldigd, dit betekent dat de koper en de verkoper niet voor de btw hoeven te opteren maar dat de levering alsnog met btw plaatsvindt.

Dit heeft ook invloed op de overdrachtsbelasting. Omdat nu van rechtswege btw verschuldigd is, is de zogenaamde ‘samenloopvrijstelling’ van toepassing. De samenloopvrijstelling houdt in dat er een vrijstelling geldt voor de overdrachtsbelasting. Bij de verkoop is dus de koper btw verschuldigd, maar mogelijk geen overdrachtsbelasting!

Let op de btw-gevolgen!

Het kopen en verkopen van een vakantiewoning kan btw-gevolgen met zich meebrengen. Heeft u de woning altijd verhuurd, maar gaat u de vakantiewoning nu verkopen? Let dan goed op of er btw verschuldigd is bij de verkoop. Is dit niet het geval let dan op of u te maken krijgt met een eventuele herziening van de in aftrek gebrachte btw!

Maar ook het kopen van een vakantiewoning kan btw-gevolgen met zich meebrengen. Wordt de vakantiewoning verkocht waarbij sprake is van een overgang van een onderneming? Let dan goed op eventuele btw-verplichtingen die voortvloeien uit de periode van de verkoper!

Heeft u vragen of wilt u op de hoogte blijven van het laatste nieuws, interessante blogs en andere belangrijke informatie op het gebied van de btw? Bezoek dan onze btw-advies pagina. Het laatste nieuws ook maandelijks in uw inbox ontvangen? Schrijf u dan in voor onze btw nieuwsbrief! 

Jos Philips

Jos Philips RB

076 - 30 34 627

06 - 57 71 53 82

Schipper Accountants is altijd dichtbij. Ook bij u in de buurt.

Bekijk contactgegevens en medewerkers bij u in de buurt.