Hoe zit het nu?
Op dit moment kennen we al een herzieningsregeling op onroerend goed, maar ook op roerende goederen. Momenteel wordt voor onroerende goederen uitgegaan van het jaar van eerste ingebruikname en de negen daaropvolgende jaren. Voor roerende goederen wordt uitgegaan van het jaar van ingebruikname en de vier daaropvolgende jaren. Dat betekent dus dat er op dit moment nog geen herzieningsregeling geldt op diensten.
Voorbeeld
Stel er wordt nu voor € 242.000 verbouwd aan een pand. De verbouwing is niet ingrijpend genoeg om ervoor te zorgen dat een nieuw onroerend goed ontstaat.
Dat betekent dat voor het recht op aftrek van de btw van de verbouwing, getoetst moet worden naar het recht op aftrek van het jaar waarin de kosten zijn gemaakt.
Als in het jaar van verbouwing het pand 100% met btw wordt verhuurd, dat bestaat 100% recht op aftrek. Als het pand in het jaar na de verbouwing het gehele jaar zonder btw wordt verhuurd, dan vindt er geen herziening plaats.
In de praktijk werden dergelijke opzetten gebruikt om kosten te besparen door aanzienlijk te investeren in een pand, dit pand tijdelijk met btw te verhuren om vervolgens de verhuur om te zetten naar een vrijstelde verhuur. Daarom wordt nu per 1 januari 2026 een nieuwe herzieningsregeling ingevoerd voor zogenaamde investeringsdiensten.
Wat verandert er per 1 januari 2026?
Met ingang van 1 januari 2026 gaat er wel een herzieningsregeling gelden voor investeringsdiensten aan onroerende zaken. Een dienst valt onder deze nieuwe regeling als aan drie voorwaarden wordt voldaan:
- De dienst heeft betrekking op onroerende zaken
- De dienst kost minimaal € 30.000 excl. btw
- De dienst wordt ná 1 januari 2026 in gebruik genomen
De diensten die hieronder kunnen vallen zijn:
- Diensten die onroerend goederen vernieuwen, vergroten, herstellen, vervangen of onderhouden
- Schilderen van kozijnen en deuren
- Grond- of asbestsanering
- Het plaatsen van keukens en badkamers
- Isoleren en gevel- en dakrenovatie
- Installeren van materiaal, machines en werktuigen die opgaan in het onroerend goed
De minimale grens van € 30.000 is in het leven geroepen om de administratieve last van ondernemers te beperken door kleine verbouwingen uit te sluiten van de herzieningsregeling. Daarnaast zal het kunstmatig splitsen van facturen van minder dan € 30.000 excl. btw niet helpen om te voorkomen dat de herzieningsregeling van toepassing is.
De vraag is wanneer sprake is van het kunstmatig splitsen van een dienst. Als één aannemer verschillende facturen stuurt, maar elk van een bedrag van minder dan € 30.000, dan is de vraag of deze facturen onder de herzieningsregeling vallen. Naar onze mening moet bekeken worden hoe de dienst contractueel is afgenomen. Worden de verschillende facturen op basis van één afspraak of contract gefactureerd, dan zal al snel sprake zijn van één dienst die dan wel boven de drempel van € 30.000 uitkomt.
Voorbeeld
Als u bezig bent met een verbouwing, maar u ontvangt een aparte factuur van € 10.000 van de schilder en een aparte factuur van € 25.000 van een aannemer, dan blijven deze kosten op zichzelf onder de grens van € 30.000. Onzes inziens vallen deze kosten daarom niet onder deze nieuwe regeling.
Tip! Deze regeling gaat gelden vanaf 1 januari 2026. Bent u dus bezig met een verbouwing? Zorg ervoor dat u deze waar mogelijk nog in 2025 in gebruik neemt. Dit zorgt ervoor dat de diensten niet onder de nieuwe herzieningsregeling gaat vallen.
Tip: U kunt ook voordeel hebben van de nieuwe regeling. Als u namelijk eerst vrijgesteld gebruik hebt, maar daarna belast gebruik. In dat geval kunt u later alsnog btw op een verbouwing in aftrek brengen.
Vragen? Neem dan contact op met onze btw-specialisten.
