Financiële voordelen van cohousing
De populariteit van cohousing neemt toe, en dat is niet zonder reden. Deze woonvorm maakt het mogelijk om dicht bij elkaar te wonen en hierdoor dagelijkse mantelzorg en ondersteuning makkelijker te organiseren. Een groot financieel voordeel is dat woonlasten gedeeld kunnen worden. Daarnaast wordt dankzij cohousing een woning of perceel financieel bereikbaar, dat afzonderlijk financieel buiten bereik zou blijven.
Fiscale gevolgen van cohousing
De fiscale uitwerking vraagt wel om een goede voorbereiding. Eigendomsverhoudingen, financiering, hypotheekrenteaftrek, mogelijke schenkingen en toekomstige overdrachten kunnen allemaal gevolgen hebben voor de belastingpositie van de betrokkenen.
Eigendomsverhouding en feitelijk gebruik
Bij aankoop van een woning of perceel moet eerst worden bepaald hoe de eigendom wordt verdeeld. Ouders kunnen bijvoorbeeld voor 60% eigenaar worden en de kinderen voor 40%, maar elke andere verdeling is ook mogelijk.
Die eigendomsverhouding heeft juridische en fiscale gevolgen. De verdeling moet daarom aansluiten bij de feitelijke situatie, zoals de financiële inbreng van iedere partij en het deel van de woning of het perceel dat ieder huishouden gebruikt.
Eigenwoningregeling en hypotheekrenteaftrek
Een belangrijk fiscaal aandachtspunt is of iedere bewoner gebruik kan maken van de eigenwoningregeling.
Voor de inkomstenbelasting is in beginsel sprake van een eigen woning wanneer de bewoner eigenaar is en de woning als hoofdverblijf gebruikt. Bij cohousing is dit complexer, omdat meerdere personen gezamenlijk eigenaar zijn van één perceel.
Wanneer de eigendomsverhouding aansluit bij het gebruik en de woonruimten voldoende zelfstandig zijn, kan ieder huishouden onder voorwaarden zijn eigen aandeel als eigen woning aanmerken. Voor dat aandeel kan hypotheekrente aftrekbaar zijn in box 1 en wordt het eigenwoningforfait toegepast.
Ook de financiering verdient aandacht. Bij één gezamenlijke hypotheek verlangen banken vaak dat alle eigenaren hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de volledige schuld. Iedere eigenaar kan dan voor de gehele hypotheekschuld worden aangesproken als een ander zijn verplichtingen niet nakomt.
Daarnaast kunnen persoonlijke omstandigheden tot verschillen uitkomsten leiden. Heeft een van de partijen eerder een woning met overwaarde verkocht, dan kan de bijleenregeling van toepassing zijn. Daardoor kan de renteaftrek per eigenaar verschillen, ook wanneer zij op hetzelfde perceel wonen.
Overdrachtsbelasting
Bij cohousing is ook de overdrachtsbelasting een belangrijk aandachtspunt. Kopen ouders en kinderen samen een woning, dan is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Vaak geldt het lage tarief van 2%, omdat zij de woning als hoofdverblijf gebruiken.
Voor kinderen die hun eerste woning kopen, kan bovendien de startersvrijstelling gelden. Daarvoor moeten zij jonger zijn dan 40 jaar en mag de waarde van hun aandeel niet hoger zijn dan 555.000 euro. Bij een latere overdracht is meestal opnieuw overdrachtsbelasting verschuldigd, bijvoorbeeld wanneer ouders hun aandeel aan de kinderen overdragen of andersom.
Financiële inbreng en schenkbelasting
In de praktijk beschikken ouders vaak over meer vermogen dan hun kinderen. Zij dragen bij cohousing daarom geregeld een groter deel van de aankoopprijs bij.
Een ongelijke financiële inbreng hoeft fiscaal geen probleem te zijn, zolang duidelijk is wat partijen hebben afgesproken. Het moet helder zijn of de hogere bijdrage van ouders leidt tot een groter eigendomsdeel, een lening aan de kinderen is of bedoeld is als vermogensoverdracht.
Wanneer ouders meer betalen dan past bij hun eigendomsbelang, kan fiscaal sprake zijn van een schenking. In dat geval kan schenkbelasting verschuldigd zijn. Het is daarom belangrijk om afspraken hierover schriftelijk en duidelijk vast te leggen.
Een goede vastlegging voorkomt discussie met de Belastingdienst en vermindert de kans op onduidelijkheid binnen de familie als de omstandigheden later wijzigen.
Toekomstige wijziging en overdracht
Bij cohousing is het belangrijk om ook naar toekomstige situaties te kijken. De woon- of gezinssituatie kan veranderen: kinderen kunnen verhuizen, ouders kunnen meer zorg nodig hebben of één partij kan het aandeel van een ander willen overnemen.
Zulke wijzigingen kunnen fiscale gevolgen hebben. Bij de overdracht van een eigendomsaandeel kan bijvoorbeeld overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Wordt een aandeel voor een te lage waarde overgedragen, dan kan daarnaast sprake zijn van een schenking waarop schenkbelasting verschuldigd is.
Ook overlijden kan gevolgen hebben voor de eigendomsverhoudingen. Het aandeel van de overleden eigenaar gaat dan over op de erfgenamen. Daardoor kunnen personen mede-eigenaar worden die niet op het perceel wonen. Bovendien kan erfbelasting verschuldigd zijn over de waarde van het verkregen aandeel.
Goede afspraken voorkomen problemen
Het is daarom raadzaam om al bij de aankoop afspraken vast te leggen over toekomstige overdrachten, waardebepalingen, uitkoopregelingen en de gevolgen van overlijden. Daarmee wordt de kans op fiscale discussie en onduidelijkheid binnen de familie beperkt. Naast de fiscale aspecten moeten ook praktische afspraken worden vastgelegd. Denk aan kosten, onderhoud en investeringen, de gevolgen van verhuizing en de waardering van een eigendomsaandeel bij overname.
Bij cohousing zijn duidelijke afspraken essentieel. Hoe duidelijker deze onderwerpen vooraf zijn geregeld, hoe kleiner de kans op conflicten of onverwachte fiscale gevolgen.
Overweegt u cohousing met ouders of kinderen? Door vooraf de juiste keuzes te maken, voorkomt u fiscale verrassingen achteraf. Wij helpen u graag om de mogelijkheden voor uw situatie inzichtelijk te maken en de juiste fiscale keuzes te maken. Neem vrijblijvend contact op met onze adviseurs.
