Achtergrond
Als u in Nederland woont, moet u in Nederland aangifte inkomstenbelasting doen over uw wereldinkomen. Dit betekent dat u al het inkomen, uit welk land het dan ook afkomstig is, in uw Nederlandse aangifte opgeeft.
In bepaalde situaties, bijvoorbeeld bij het bezit van buitenlands vastgoed zoals een vakantiewoning, zal ook het land waar die woning dan ligt, het inkomen uit die woning willen belasten. Nederland vermindert in die gevallen de Nederlandse belasting als met het andere land afspraken zijn gemaakt dat niet Nederland, maar het land waar de woning ligt de belasting mag heffen.
Nederland berekent in deze situaties eerst de inkomstenbelasting over de buitenlandse vakantiewoning. Vervolgens krijgt u een vermindering van belasting voor de belasting die aan de buitenlandse woning is toe te rekenen.
Dit speelt ook bij de inkomstenbelasting in box 3 en de veranderingen die daarin in de laatste jaren speelden. Wij hebben voor u gekeken naar de berekening van de belasting over het werkelijk rendement en hoe we daarbij om moeten gaan met de buitenlandse vakantiewoning.
Uitspraak Hoge Raad zorgt voor verwarring
Het uitgangspunt dat wij, en andere adviseurs, aanhouden is dat dit met de belastingheffing over het werkelijk rendement niet anders zou zijn. In zijn uitspraak van 18 juli 2025 strooide de Hoge Raad echter zand in de ogen van menig belastingadviseur. In een situatie waarin sprake was van een woning in Frankrijk stelde de Hoge Raad namelijk dat het rendement uit de Franse woning niet meetelde voor de bepaling van het werkelijk rendement.
De uitlating van de Hoge Raad zorgde dus voor verwarring: betekende dit nu dat de woning bij het bepalen van het werkelijk rendement helemaal buiten de berekening moest blijven?
Gelet op de algemene bepalingen in het (internationale) belastingrecht kan dit niet zo worden uitgelegd. Het is beslist niet zo dat u in Nederland geen rekening hoeft te houden met inkomen uit buitenlands vastgoed. U moet in de aangifte, uw bezwaar of uw opgaaf werkelijk rendement rekening houden met uw buitenlandse vakantiewoning. Alleen maakt het buitenlands vastgoed voor de uiteindelijke heffing volgens het werkelijk rendement niet of weinig uit. Aan het einde van de berekening wordt de inkomstenbelasting namelijk vrijgesteld. Het is duidelijk dat de Hoge Raad dit met het arrest bedoelde.
Let wel: het werkelijk rendement is in de eerste plaats alleen van belang als dat lager is dan het rendement volgens het forfait van de oorspronkelijke wet of het forfait van de herstelwet. Let op: dit geldt dan voor uw totale vermogen, niet alleen de vakantiewoning.
Werkelijk rendement over buitenlandse vakantiewoning
De hoofdregel blijft dus in alle berekeningen gelijk: u betaalt alleen belasting over het werkelijk rendement als dat lager is dan het forfaitair (=fictief) rendement. Die rekensom moet u dus eerst maken: wat is het box 3-inkomen volgens de Overbruggingswet en wat is het box 3-inkomen volgens de Wet tegenbewijsregeling box 3?
Hiervoor moet dus gerekend worden: wat is dan het werkelijk rendement? Hiervoor berekent u voor de vakantiewoning niet alleen de huurinkomsten (let op: zonder kostenaftrek!) maar ook de waardestijging. Als u een schuld heeft voor de financiering van de buitenlandse vakantiewoning, mag u wel de rente op deze schuld meenemen.
Als u een beroep doet op het werkelijk rendement, dan wordt in eerste instantie dus het rendement op uw volledige vermogen aangegeven. Aan het einde van de berekening geeft u vervolgens aan wat het aandeel van het buitenlands inkomen in box 3 is vergeleken met het totale inkomen. Vervolgens wordt dan (in de regel) een vermindering van de belasting in box 3 die op dat deel ziet toegestaan.
Hierbij geldt overigens wel dat niet alle belastingverdragen dezelfde berekeningssystematiek kennen. Dit kan dus per land verschillen. Wij checken daarom in de berekeningen altijd welke berekening in het specifieke verdrag wordt voorgeschreven en berekenen de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting dan op die manier.
Conclusie en vervolg
Hoewel dus soms de suggestie wordt gewekt dat uw vakantiewoning buiten beschouwing blijft bij de bepaling van de belasting in box 3, is dat niet zo. Toch maar een berekening maken van het werkelijk rendement dan?
Wij adviseren om altijd eerst op grote lijnen te beoordelen of het überhaupt interessant is om een beroep te doen op het werkelijk rendement met het formulier ‘Opgaaf Werkelijk Rendement’ of in een bezwaar te gaan tegen een aanslag. Het hangt namelijk sterk van uw vermogen (hoogte, samenstelling) af of het interessant is om het werkelijk rendement verder te berekenen. Voornamelijk bij bezit van een buitenlandse vakantiewoning kan een berekening in detail lastig zijn.
Onze eerste conclusies zijn bij (buitenlands) vastgoed dat het met het meenemen van de waardestijging vaak niet zo interessant is om een beroep op het werkelijk rendement te doen. U bent dan (omdat het tot en met 2027 nog mogelijk is!) beter af met de belasting over het forfaitaire rendement.
Als straks (waarschijnlijk vanaf 2028) een nieuwe wet voor de berekening van het werkelijk rendement in box 3 van kracht wordt, is dat wellicht weer anders. Zoals het er nu naar uitziet blijft dan namelijk de niet gerealiseerde waardestijging buiten de belastingheffing.
Heeft u een vraag over box 3 en de buitenlandse vakantiewoning? Neem contact op met onze belastingadviseurs. Zij denken graag met u mee!
